「不動産担保ローンなら年収の3分の1を超えて借りられる」と聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。これは半分正解で、半分は注意が必要です。この記事では、不動産担保ローンと総量規制の関係を、金融庁や日本貸金業協会の情報をもとに整理します。
不動産担保ローンは、自宅以外の不動産を担保にする場合、総量規制の「除外貸付け」にあたり、年収の3分の1を超えても借入れできます。一方、本人や担保提供者の自宅を担保にする場合は総量規制の対象です。ただし、個人事業主の事業資金やおまとめなど「例外貸付け」に当てはまれば、超過が認められることがあります。なお、銀行や法人名義の借入れはそもそも対象外です。いずれの場合も、審査で返済能力は確認されます。
総量規制とは、貸金業法で定められた、借り過ぎを防ぐためのルールです。年収などを基準にして、その3分の1を超える貸付けが原則として禁止されており、たとえば年収300万円の方が貸金業者から借りられる合計額は最大100万円になります。2010年6月に施行された改正貸金業法で導入されました。
貸金業者からの借入残高が年収の3分の1を超えていると、新しい借入れはできません。ただし、すでに超えているからといって、超過分をすぐに返すよう求められるわけではありません。
総量規制がかかるのは、個人が貸金業者から借入れをする場合です。銀行からの借入れや、法人名義での借入れには適用されません。不動産担保ローンの多くはノンバンク（貸金業者）が扱っているため、借入先が銀行か貸金業者かを確認しておくことが大切です。
なお、保証人がいても年収の3分の1を超える借入れはできず、担保や保証人の有無、資金使途が消費か事業かにかかわらず、個人向け（個人事業者を含む）の貸付けは原則として総量規制の対象です。つまり「担保があるから自動的に対象外」ではなく、後述する「除外」「例外」に当てはまるかどうかがポイントになります。
総量規制の基準となる年収には、給与、年金、恩給、事業として行っていない定期的な不動産賃貸収入、安定していると認められる事業所得などが含まれます。宝くじや競馬などの一時的な収入は含まれません。
1社からの借入限度額が50万円を超える場合や、複数の貸金業者からの借入総額が100万円を超える場合は、年収を証明する書類の提出が必要です。不動産担保ローンは借入額が大きくなりやすいため、源泉徴収票や確定申告書などを準備しておくと手続きがスムーズです。
日本貸金業協会は、個人顧客または担保提供者の居宅などを除く不動産を担保とする貸付けを、総量規制の「除外貸付け」に分類しています。つまり、自宅以外の不動産を担保にする不動産担保ローンは、年収の3分の1を超えて借入れできます。
たとえば、次のような不動産を担保にする場合は、除外貸付けにあたる可能性があります。
除外貸付けは、定型的に貸付金額が高額になりやすく、もともと「年収の3分の1」という基準を当てはめるのがなじまない契約類型とされています。不動産担保ローンは担保の価値をもとに融資額が決まるため、年収だけで上限を決めると必要な資金を借りられなくなってしまいます。こうした事情から、除外の対象になっています。
注意したいのが、自宅を担保にする場合です。除外の対象から「居宅」が外されているため、自宅を担保にすると総量規制の対象になる場合がある点を理解しておきましょう。
ここでいう「居宅」とは、借りる本人だけでなく、担保を提供する人（たとえば親や配偶者）が生活の拠点にしている住まいも含みます。除外の対象となるのは「生計を維持するのに不可欠な居宅等を除く」不動産を担保とする貸付けです。自宅は、返済できなくなったときに生活の基盤を失うリスクが大きいため、消費者保護の観点から通常のローンと同じく総量規制の枠内で扱われます。
自宅を担保にする場合でも、「例外貸付け」に当てはまれば年収の3分の1を超えて借りられることがあります。不動産担保ローンでよく使われるのは次のようなケースです。
個人事業者が事業・収支・資金計画を提出し、返済能力があると認められれば、上限金額に特段の制約なく借入れできます。借入額が100万円以下なら、事業や収支、資金繰りの状況がわかる書面で代えることもできます。これから開業する方も同様の要件で対象になります。
貸金業者からの借入れを一本化するおまとめローンは、借換え後の金利や毎月の負担額が借換え前を上回らない、担保・保証の条件が厳しくならないといった条件を満たせば、例外貸付けとして年収の3分の1を超えて利用できる場合があります。なお、銀行や親族・知人からの借入れは借換えの対象になりません。
配偶者の同意を得れば、本人と配偶者の年収を合算した3分の1まで借りられる「配偶者貸付」があります。ただし、枠は夫婦で共有する点に注意が必要です。
預金取扱金融機関からの融資が確実で、1か月以内に返済する場合のつなぎ資金も例外にあたります。
どちらも年収の3分の1を超えて借りられる点は同じですが、借入残高に数えるかどうかが大きく違います。
| 項目 | 除外貸付け | 例外貸付け |
|---|---|---|
| 総量規制の適用 | 適用されない | 適用されるが、条件を満たせば超過が認められる |
| 借入残高への算入 | 算入しない | 算入する |
| その後の借入れへの影響 | 影響しない | 残高が基準を超えると、除外・例外以外の借入れができなくなる |
| 不動産担保ローンの例 | 自宅以外の不動産を担保にした借入れ | 自宅を担保にした事業資金・おまとめなど |
除外貸付けは借入残高に数えないため、その後の借入れに影響しません。一方、例外貸付けは借入残高に数えるため、残高が基準を超えると、除外・例外以外の借入れができなくなります。たとえば、自宅担保の事業資金で大きな額を借りたあとは、カードローンなど通常の借入れができなくなる可能性があります。
日本貸金業協会や貸金業法施行規則第10条の21にもとづく、主な除外貸付けは次のとおりです。
主な例外貸付けは次の8類型です（貸金業法施行規則第10条の23）。
| 借入れの状況 | 総量規制 |
|---|---|
| 法人名義で借りる | 対象外 |
| 銀行・信用金庫から借りる | 対象外 |
| 個人が、自宅以外の不動産を担保にノンバンクから借りる | 対象外（除外） |
| 個人が、自宅を担保に生活資金を借りる | 対象（年収の3分の1まで） |
| 個人事業主が、自宅を担保に事業資金を借りる | 例外として超過可の場合あり |
| 自宅を担保に、貸金業者からの借入れをおまとめする | 条件を満たせば例外として超過可 |
自宅を担保に生活資金を借りたい場合は、除外にも例外にも当てはまらず、年収の3分の1の範囲内でしか借りられないことがあります。資金使途を明確にしたうえで、事前に貸金業者へ相談しましょう。
総量規制の対象外だからといって、無制限に借りられるわけではありません。対象外や除外貸付けであっても、各社の審査で返済能力が確認されます。不動産担保ローンの審査では、主に次の点が見られます。
また、総量規制の枠を気にせず借りられる分、借り過ぎには注意が必要です。返済できなくなると担保の不動産を失うおそれがあるため、無理のない返済計画を立てましょう。
A. かかりません。総量規制は個人向けの貸付けを対象とするルールで、法人名義の借入れは対象外です。
A. 対象外です。銀行や信用金庫は貸金業法ではなく銀行法など別の法律にもとづいて営業しているため、総量規制はかかりません。ただし、各行が独自に返済能力を審査します。
A. 自宅以外の不動産を担保にする場合は除外貸付けにあたるため、総量規制上は借入れが可能です。ただし、既存の借入れは返済能力の審査で考慮されます。
A. 年金は総量規制上の「年収」に含まれます。担保の評価や返済計画によっては利用できる場合があります。
A. 本人や担保提供者が住んでいない物件であれば、除外貸付けにあたる可能性が高いです。
不動産担保ローンは、自宅以外の不動産を担保にする場合は総量規制の「除外貸付け」となり、年収の3分の1を超えても借入れできます。一方、自宅を担保にする場合は総量規制の対象になるため、事業資金やおまとめなどの「例外貸付け」に当てはまるかどうかが重要です。
どちらに当てはまるか判断に迷うときは、申し込む前に不動産担保ローン会社へ相談し、担保にする物件と資金使途を伝えて確認しましょう。
参照元：
日本貸金業協会「総量規制が適用されない場合について」（https://www.j-fsa.or.jp/association/money_lending/law/total_regulation.php）
金融庁「貸金業法のキホン」（https://www.fsa.go.jp/policy/kashikin/kihon.html）
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