過去の延滞や債務整理で、いわゆる「ブラック」になってしまった方でも、不動産担保ローンなら融資を受けられる可能性があります。不動産担保ローンは、申込者の信用情報だけでなく「担保となる不動産の価値」を重視して審査するためです。
このページでは、ブラックでも不動産担保ローンを借りられる理由、審査に通るためのポイント、審査に落ちた時の対処法、そして「ブラックOK」をうたう業者への注意点までを解説します。
ブラックの状態でも、不動産担保ローンの審査に通る可能性はあります。ただし、どこでも借りられるわけではありません。
担保の価値に対して借入希望額が小さいほど、審査に通る可能性は高まります。ポイントは「どこに申し込むか」と「いくら借りるか」です。信用情報が不安な方はノンバンク系の不動産担保ローンを検討してましょう。
ブラックリストという名簿が実際に存在するわけではありません。信用情報機関に、延滞や債務整理などの事故情報（異動情報）が登録されている状態を、一般に「ブラック」と呼んでいます。
| 信用情報機関 | 主な加盟会社 | 延滞などの登録期間 | 自己破産・個人再生 |
|---|---|---|---|
| CIC | クレジットカード会社・信販会社 | 契約終了から5年以内 | 契約終了から5年以内 |
| JICC | 消費者金融・クレジット会社など | 契約終了から5年以内 | 契約終了から5年以内 |
| KSC（全国銀行個人信用情報センター） | 銀行・信用金庫・信用組合など | 契約終了から5年以内 | 破産手続開始決定などから7年（2022年11月に10年から短縮） |
※起算点や登録内容は契約時期や機関によって異なります。正確な状況は、各機関への本人開示で確認してください。
無担保ローンは、返済できなくなった場合に回収する手段が限られるため、年収や勤務先、信用情報といった申込者本人の属性で審査します。一方、不動産担保ローンは、万が一返済が滞っても担保不動産を売却して回収できます。そのため、ノンバンクを中心に、信用情報に傷があっても担保評価次第で融資を検討する会社があります。
保全率とは、担保評価額を融資額で割った数値です。担保評価額1,000万円の不動産で300万円を借りる場合、保全率は100%（またはそれ以上）になります。銀行などの融資実務において、保全率は最大でも100%として計算されるのが一般的です。保全率が高いほど貸し倒れリスクが下がり、ブラックでも承認されやすくなります。
貸金業法の総量規制では、原則として年収の3分の1を超える貸付けが禁止されています。ただし、不動産担保貸付けは総量規制の除外貸付けにあたります（自宅を担保にする場合は除く）。すでに無担保の借入がある方でも、投資用物件や自宅以外の土地などを担保にすれば、借入の余地が残る可能性があります。
| 比較項目 | 銀行 | ノンバンク（不動産担保ローン専門会社など） |
|---|---|---|
| 審査で重視する点 | 信用情報・年収・勤務先など本人の属性 | 担保不動産の評価額と返済計画 |
| ブラックの人の審査 | 通過は難しい | 担保価値次第で検討の余地あり |
| 金利の目安 | 低め | 銀行より高め |
| 融資スピード | 数週間〜1か月程度かかることが多い | 最短翌日〜数日の会社もある |
ブラックの方は、金利が高めでもノンバンクを選ぶのが現実的です。特に、不動産担保ローンを主力にしている会社は物件の評価ノウハウがあり、銀行が断った案件にも対応していることがあります。
銀行や無担保ローン中心の消費者金融ではなく、不動産担保ローンを専門に扱う会社を選びましょう。大阪にも、地域の不動産事情に詳しい専門会社が複数あります。
借入額を減らせば保全率が上がり、審査に通りやすくなります。「借りられる上限」ではなく「本当に必要な額」で申し込むことが大切です。
現在も延滞が続いている場合は、審査で大きなマイナスになります。可能な範囲で延滞を解消し、他社借入を整理しておきましょう。
担保を重視するとはいえ、返済能力もチェックされます。収入証明や事業計画、資金使途を具体的に説明できるよう準備しておきましょう。
不動産担保ローンは保証人不要の商品が多いものの、ブラックの方には保証人を求められることがあります。安定した収入のある家族など、候補を事前に考えておくと審査がスムーズです。
まずはCIC・JICC・KSCに本人開示を請求し、どの情報がいつまで登録されるかを確認しましょう。誤った情報が登録されている場合は、登録した会社に訂正を求められます。
借入希望額を減らす、評価の高い別の不動産を担保に加えるなど、条件を変えて再申請すると結果が変わることがあります。複数社に短期間で一斉に申し込むと、申込情報が残り逆効果になる場合があるため注意しましょう。
融資が難しい場合は、不動産を売却して資金化する方法や、売却後も賃貸で住み続けられるリースバックも選択肢です。
複数の借入の返済に行き詰まっている場合は、新たな借入より債務整理が適していることもあります。弁護士や司法書士に相談し、生活を立て直す方法を検討しましょう。
異動情報は、登録期間が過ぎれば削除されます。急ぎでない資金であれば、期間経過後に申し込むほうが、銀行も含めて有利な条件で借りられる可能性があります。
ブラックの方を狙った違法業者（ヤミ金）や、手数料をだまし取る融資詐欺も存在します。次のような業者には申し込まないでください。
借入先が正規の業者かどうかは、金融庁の登録貸金業者情報検索サービスで確認できます。登録番号・会社名・電話番号を必ず照合しましょう。
A. 破産手続きでは原則として財産が処分されるため、担保にできる不動産が残っていないケースがほとんどです。免責後に不動産を取得している場合などは、ノンバンクで相談できる可能性があります。
A. 不可能ではありませんが、返済中の債務があるため審査は厳しくなります。整理対象の債務状況と、担保不動産の評価額によって判断されます。
A. 所有者の同意があれば、担保提供者として家族名義の不動産を担保にできる会社があります。所有者が連帯保証人を求められることが一般的です。
A. 返済原資を説明できない場合は難しくなります。家賃収入や年金など、返済に充てられる収入があるかがポイントです。
A. 住宅ローン残高より不動産の評価額が十分に高ければ、第二順位の抵当権で融資を受けられる場合があります。
ブラックの状態でも、担保価値を重視するノンバンクであれば不動産担保ローンを借りられる可能性があります。審査に通るためには、不動産担保ローン専門の会社を選び、借入額を必要最低限に抑え、返済計画を具体的に示すことが大切です。
一方で、「ブラックOK」をうたう違法業者には注意が必要です。申し込む前に登録番号を確認し、金利や手数料を含めた総返済額を比較したうえで、無理のない借入を検討しましょう。
ここでは、大阪に拠点を持ち、個人向けの不動産担保ローンを提供している会社の中から、諸費用無料項目（※1）が多い3社を紹介します。（2021年6月調査時点）
※1.事務手数料、調査料、繰り上げ返済費用、解約金
ビジネスクルー
三鷹産業
SKトラスト
