相続では、不動産があるものの現金が不足し、相続税や代償分割・遺留分の支払いに困るケースが増えているとされています。相続税や代償金、遺留分の支払いは「被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内」に現金での納付が求められており、早期の資金調達が必要です。
参照元：国税庁「相続税の申告と納税」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4205.htm?utm_source=chatgpt.com）
このようなニーズに応える手段の一つが、不動産担保ローンです。手持ちの不動産を担保に融資を受けることで、不動産を売却せずに必要な資金を確保できる場合があります。
不動産担保ローンは、土地や建物を担保に融資を受ける商品で、利用目的に制限がありません。相続関連では以下のような特徴があります。
主な手続きは「担保評価→審査→抵当権設定登記→融資実行」と進み、抵当権設定の際に登記費用や司法書士報酬、印紙税などの諸費用が発生します。返済シミュレーションでは、固定金利か変動金利か、返済期間の長短による総利息額の増減に注意が必要です。
依頼者は相続により保証債務を引き継ぎ、古いマンションの一括返済が必要となったが、S社の柔軟な担保評価により、物件を担保に返済資金と修繕費用を含めた融資を受けることができました。これにより債務問題を解消し、修繕によって物件価値も向上し、大きな満足を得る結果となっています。
参照元：SBI新生インベストメント＆ファイナンス（https://www.shinsei-if.com/loan/financing_case/case10.html）
自営業の方が実家を相続する際、兄弟2人にそれぞれ1,000万円の代償金を支払う必要がありましたが、自己資金が不足し他の金融機関では対応できませんでした。そのため、相続した実家を担保に不動産担保ローンで2,000万円を借入れ、賃貸予定の収入を返済に充てることで、円滑に代償金を支払い無理のない返済計画を実現した。
参照元：セゾンファンデックス（https://www.fundex.co.jp/personal/m_free/case/detail_02/）
依頼者は、相続で得た都内・練馬区の戸建て実家の相続税の支払いに必要な資金を手持ちで用意できず、売却せずに住み続けたいと考えていました。そこでS社の不動産担保ローンを利用し、実家を担保に600万円を融資。これにより相続税を期限内に納付でき、親の思い出の家を守りつつ、リフォームして家族で住む夢への道筋も確保しました。
参照元：セゾンファンデックス（https://www.fundex.co.jp/personal/m_free/case/detail_01/）
不動産担保ローンを相続に活用する際には、メリットだけでなく注意すべき点についても理解しておくことが重要です。ここでは、主なメリットとデメリットについて整理します。
不動産を手放さずに済む
相続した住宅を売却せずに済むため、住み慣れた家を維持しながら代償金や相続税を支払えます。
低金利・高額借入れが可能
担保があるため、無担保ローンよりも金利が低く設定される傾向があり、大口融資や長期返済にも対応しやすくなります。
遺産分割が早期に決着
必要な現金を迅速に用意できるため、相続人間の意見調整をスムーズに進めやすくなる可能性があります。
担保評価次第で融資額が不足
担保価値が低いと希望額を借りられない可能性があります。
諸費用・手数料が発生
登記費用や司法書士報酬、印紙税、事務手数料（融資額の2％程度）などがかかります。
返済不能時に不動産を失うリスク
返済が滞ると抵当権が実行され、担保不動産が競売にかけられる可能性があります。
審査が甘い？融資までが早い？
不動産担保ローン会社の融資条件早見表
下記の条件を満たす場合は、不動産担保ローンが効果的な選択肢となります。
一方、担保価値や返済原資に不安がある場合は、物納・延納制度や換価分割、分割払いなど、他の手段も視野に入れつつ、税理士やファイナンシャルプランナーに相談し、状況に応じた判断を進めていきましょう。
ここでは、大阪に拠点を持ち、個人向けの不動産担保ローンを提供している会社の中から、諸費用無料項目（※1）が多い3社を紹介します。（2021年6月調査時点）
※1.事務手数料、調査料、繰り上げ返済費用、解約金
ビジネスクルー
三鷹産業
SKトラスト
