不動産担保ローンで借りられる金額は、担保にする不動産の「担保評価額」で大きく変わります。担保評価額の算出方法を知っておけば、申し込み前に借入可能額の目安をつかめます。金融機関から提示された金額が妥当かどうかも判断しやすくなります。この記事では、担保評価額の算出方法を計算式と具体例で解説します。土地と建物それぞれの評価方法や、自分で目安を調べる方法もあわせて紹介します。
担保評価額は「不動産の評価額（時価）×担保掛目（目安60〜80％）」で算出され、既存ローンの残債を差し引いた額が融資可能額の目安になります。土地は路線価方式や倍率方式、建物は原価法、マンションは取引事例比較法、賃貸物件は収益還元法で評価されるのが一般的です。評価基準は金融機関ごとに異なるため、路線価図などで自分でも目安を計算し、複数社を比較して借り入れ先を選ぶことが大切です。
担保評価額とは、金融機関が「返済が滞ったときに、その不動産を売却していくら回収できるか」という観点で算出する、担保としての価値です。多くの場合、担保評価額が融資額の上限の目安になります。担保評価額は、市場で売れる価格（時価）そのものではありません。将来の値下がりや、競売で売却する際に価格が下がるリスクを考慮し、時価に「担保掛目」という割合を掛けて低めに設定されます。
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担保評価額 ＝ 不動産の評価額（時価）× 担保掛目
融資可能額の目安 ＝ 担保評価額 − 既存ローンの残債
担保掛目は一般的に60〜80％の範囲で、金融機関や物件の種類によって異なります。たとえば時価1億円の不動産なら、担保掛目60％で6,000万円、80％で8,000万円が担保評価額です。すでに住宅ローンなどの抵当権が付いている場合は、その残債を差し引いた金額が、実際に借りられる額の目安になります。
担保評価額は3つの手順で算出されます。まず、路線価や固定資産税評価額、周辺の取引事例などをもとに土地の評価額を出します。次に、建物を建て直す場合の費用から築年数に応じた目減りを差し引き、建物の評価額を出します。最後に、土地と建物の合計額に担保掛目を掛け、既存ローンの残債を差し引きます。以下で、それぞれの方法を詳しく解説します。
土地は建物と違って経年劣化しないため、担保評価額の多くは土地の評価で決まります。土地の評価に使われる主な方法は3つです。市街地で使う路線価方式、路線価のない地域で使う倍率方式、公示地価や取引事例を参考にする方法があります。どの方法を重視するかは金融機関によって異なります。複数の方法を組み合わせて時価を判断することも少なくありません。
土地の評価額 ＝ 路線価 × 補正率 × 面積（㎡）
路線価とは、道路に面する標準的な宅地1㎡あたりの価格で、国税庁が毎年7月に公表しています。補正率は、土地の奥行きや形状、角地かどうかなどに応じて価格を調整する割合です。路線価は公示価格のおおむね8割の水準に設定されています。そのため、金融機関によっては路線価で出した金額を0.8で割り戻し、時価に近づけて評価します。
土地の評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 評価倍率
郊外や農村部など、路線価が設定されていない地域では倍率方式を使います。固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税の納税通知書に同封されている課税明細書で確認できます。評価倍率は、地価事情が似ている地域ごとに国税庁が定めた倍率で、「評価倍率表」に掲載されています。路線価方式に比べて計算がシンプルなのが特徴です。
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点の価格を3月に公表する土地取引の目安です。基準地価は、都道府県が毎年7月1日時点の価格を9月に公表するもので、都市計画区域外も対象になります。取引事例は、周辺で実際に売買された価格です。金融機関はこれらを参考に、立地や形状の違いを調整して時価を判断します。
建物は年数が経つほど価値が下がるため、土地とは別の方法で評価します。戸建てや自宅には原価法が使われるのが一般的です。マンションには取引事例比較法、アパートなどの賃貸物件には収益還元法が使われます。物件によっては複数の方法で算出し、低い方の金額を採用することもあります。金融機関の方針によって評価額が変わる点に注意が必要です。
建物の評価額 ＝ 再調達価格 × 残存耐用年数 ÷ 法定耐用年数
原価法は、同じ建物を今建て直した場合の費用（再調達価格）から、築年数による価値の目減りを差し引く方法です。再調達価格は、構造ごとの㎡単価に延床面積を掛けて求めます。法定耐用年数は住宅用で木造22年、軽量鉄骨造27年、重量鉄骨造34年、RC造47年です。耐用年数を超えた建物は評価がほぼゼロになりますが、土地の価値は残ります。
マンションは、土地と建物を分けて評価するのが難しいため、取引事例比較法で評価されるのが一般的です。同じマンションの別の部屋や、近隣にある類似物件の売買価格を参考にします。そのうえで、階数や方角、専有面積、築年数、管理状態などの違いを調整して評価額を求めます。市場の実勢を反映しやすい一方、取引事例が少ない地域では評価が難しくなる場合があります。
収益価格 ＝ 年間の純収益 ÷ 還元利回り
収益還元法は、アパートやマンション一棟などの賃貸物件が生み出す収益から、不動産の価値を求める方法です。純収益は、年間の家賃収入から管理費や修繕費、固定資産税などの経費を差し引いた金額です。還元利回りは、立地や築年数、物件の種類をふまえて金融機関が設定します。空室率が高いと純収益が減り、評価額も下がります。
ここまで紹介した算出方法をもとに、担保評価額を実際に計算してみます。自宅の木造戸建てを担保にするケースと、賃貸アパートを担保にするケースの2つを取り上げます。計算の流れをつかんでおくと、自分の不動産でもおおよその目安を出せるようになります。なお、以下の数値は仕組みを説明するための例です。実際の評価額は、金融機関の基準や現地調査の結果によって変わります。
面積150㎡・路線価20万円/㎡の土地に、延床面積100㎡・築10年の木造住宅が建っているケースです。土地は20万円×150㎡＝3,000万円を0.8で割り戻し、3,750万円です。建物は再調達単価20万円/㎡（仮定）で2,000万円、残存12年÷22年で約1,091万円です。合計4,841万円に担保掛目70％を掛けると、担保評価額は約3,389万円です。住宅ローン残債1,000万円を引くと、融資可能額の目安は約2,389万円になります。
年間家賃収入600万円、年間経費120万円の賃貸アパートを、還元利回り6％、担保掛目70％で評価するケースです。純収益は600万円−120万円＝480万円で、これを還元利回り6％で割ると収益価格は8,000万円になります。8,000万円に担保掛目70％を掛けると、担保評価額は5,600万円です。同じ物件でも、還元利回りが7％になると収益価格は約6,857万円に下がります。
申し込み前に担保評価額の目安を知りたい場合は、公的な情報を活用しましょう。国税庁の「路線価図・評価倍率表」では、所在地の路線価や評価倍率を無料で確認できます。固定資産税の課税明細書に載っている土地の評価額は公示価格の約7割のため、0.7で割り戻すと時価の目安になります。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、周辺の取引価格も調べられます。
同じ不動産でも、担保評価額は金融機関によって変わります。理由の1つは担保掛目の違いで、60％に設定する会社もあれば80％の会社もあります。もう1つは時価の評価方法の違いで、路線価を重視するか取引事例を重視するかで結果が変わります。一般に銀行は基準が厳しく、ノンバンクは個別事情を考慮して柔軟に評価する傾向があります。そのため、複数社で比較することが大切です。
担保評価額が低くなりやすいのは、売却しにくい不動産です。代表的なのは、接道義務を満たさず建て替えができない再建築不可物件や、土地の所有権がない借地権付き建物です。建築や売却に制限がある市街化調整区域の物件、法定耐用年数を超えた建物、共有持分のみの不動産も評価が下がります。すでに抵当権が設定されている場合は、残債の分だけ融資可能額が減ります。
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担保評価額を下げないためには、建物の定期的なメンテナンスや修繕記録の保管が有効です。登記簿や測量図、検査済証などの書類をそろえておくと、境界や適法性の不安が減り、評価が下がりにくくなります。既存ローンの残債を減らしたり、複数の不動産を共同担保にしたりする方法もあります。評価基準は会社ごとに違うため、複数の金融機関に査定を依頼しましょう。
A. 同じとは限りません。担保評価額は、あくまで融資額の上限の目安です。実際の融資額は、既存ローンの残債に加えて、収入や年齢、他の借入状況などの返済能力もふまえて決まります。担保評価額が十分でも、返済負担が重すぎると判断されれば、希望額より少なくなることがあります。反対に、返済能力が高くても、担保評価額を大きく超える融資は受けにくいのが一般的です。
A. 担保になる可能性は十分にあります。建物は法定耐用年数を超えると評価がほぼゼロになりますが、土地は経年劣化しないため、土地の価値が評価されるからです。ただし建物部分の評価が低い分、融資額は新しい物件より少なくなる傾向があります。旧耐震基準の物件や管理状態の悪い物件は、評価が厳しくなることもあるため、複数社に相談しましょう。
A. 一般的には、仮審査を通過したあとの本審査の段階で行われます。金融機関は、登記簿謄本や公図、固定資産税の課税明細書などの書類を確認したうえで、担当者が現地調査を行います。現地では、接道状況や周辺環境、建物の劣化状況などを確認し、書類だけではわからない要素を評価に反映します。そのため、仮審査時の見積もりと最終的な評価額が異なる場合があります。
担保評価額は「不動産の評価額（時価）×担保掛目」で算出されます。土地は路線価方式や倍率方式、建物は原価法、マンションは取引事例比較法、賃貸物件は収益還元法で評価されるのが一般的です。既存ローンがある場合は、残債を差し引いた額が融資可能額の目安です。評価基準は金融機関ごとに異なるため、自分で目安を計算したうえで複数社を比較し、借り入れ先を選びましょう。
ここでは、大阪に拠点を持ち、個人向けの不動産担保ローンを提供している会社の中から、諸費用無料項目（※1）が多い3社を紹介します。（2021年6月調査時点）
※1.事務手数料、調査料、繰り上げ返済費用、解約金
ビジネスクルー
三鷹産業
SKトラスト
