不動産担保ローンは、担保として不動産を差し出すことで融資を受けるタイプのローンです。このローンの大きな特徴は、担保として提供される不動産の評価額によって融資額が決まることです。ここでは「不動産担保ローン」と「担保評価額」について、その計算方法や具体的な例を交えながら解説していきます。
不動産担保ローンとは、自宅や所有する土地などの不動産を担保にして借り入れを行うローンです。担保を提供することで、比較的高額な融資が受けられ、審査もスムーズに進むケースが多いのが特徴です。事業資金の調達や急な資金が必要な場合など、さまざまなシーンで利用されます。
しかし、借入可能額は担保となる不動産の評価によって左右されます。この評価額を「担保評価額」と呼び、金融機関ごとに計算方法が異なるため、注意が必要です。
不動産担保ローンにおける担保評価額は、不動産の時価に担保掛目を掛けた値で決まります。具体的には次のような計算式で求められます。
担保評価額=不動産の時価×担保掛目（60～80％）
担保掛目とは、不動産の価値に対してどれだけの割合を借入に用いるかを示すものです。一般的に担保掛目は60～80％の範囲で設定され、金融機関によって異なります。例えば、時価が1億円の不動産であれば、担保掛目が60％の場合は6,000万円、80％の場合は8,000万円が担保評価額となります。
不動産の時価とは、その不動産が現在市場でどれくらいの価格で売買されているかを示す指標です。土地と建物では評価方法が異なり、それぞれの算出方法を以下で解説します。
土地の担保評価額は、路線価や基準地価をもとに計算されます。これらの価格は国税庁や都道府県が毎年公表しているもので、市街地や山地など土地の場所によって基準が異なります。
建物の担保評価額は、原価法や収益還元法という方法で算出されます。これらの評価方法は、建物の種類や利用目的によって異なります。
例えば、再調達価格が5,000万円の建物で、原価法に基づいて価値が3,500万円と評価された場合、担保掛目を70％とすると担保評価額は2,450万円となります。
金融機関ごとに担保評価額の算出基準は異なります。同じ不動産でも、金融機関Aでは担保掛目が60％、金融機関Bでは80％といった違いが生じることがあります。そのため、複数の金融機関で見積もりを取ることが大切です。
不動産の時価の評価方法も異なる場合があり、ある金融機関では土地の価値を高く見積もる一方で、他の金融機関では低めに評価されることがあります。これらの要因を考慮して、慎重に選びましょう。
担保評価額を上げるためには、以下のポイントに注意しましょう。
不動産担保ローンの借入額は、担保評価額によって決まります。評価額は不動産の時価と担保掛目によって算出され、金融機関ごとに基準が異なるため、注意が必要です。
また、土地と建物では評価方法が異なり、それぞれ路線価や原価法などを使用して算出されます。ローンを申し込む際は、複数の金融機関に相談し、最も有利な条件で借り入れることが大切です。
