不動産担保ローンの融資額が決まる大きな要素として、不動産担保評価額の算出方法についてまとめています。
不動産を持っているからと言って、すべてのケースで満額の融資を受けられるわけではありません。特に自宅を担保として融資を受ける場合、会社によっては住宅ローンの返済中では不動産担保ローンを組めないケースがあります。
特に銀行や信金、信組などの金融機関では、ほとんどのケースで断られてしまうでしょう。一部の貸金業者でも、第一抵当権でなければ融資が難しい旨を公式サイトに記載しています。
住宅ローン返済中の自宅を担保物件にする場合は、抵当権の順位を問わない会社に相談しましょう。
融資額の基準となる「不動産評価額」を知るためには、いくつかの評価方法があります。
土地の場合は国が定めている相続税路線価や公示地価、基準地価を基にしています。
これらは国税庁や大阪府の公式サイトで閲覧できるほか、大阪府では毎年7月1日時点で府内各所の地価を算出し、前年との変動率を「地価だより」で公表しています。
令和3年版を見ると、住宅地では大阪市地域と北大阪地域、堺市地域を除き、地価の平均変動率が下降しています。一方商業地は大阪市が大きく下降しているものの、その他の地域では僅かながら上昇していることが分かります。
参照元：『大阪府 地価だより』【PDF】（https://www.pref.osaka.lg.jp/attach/5113/00017633/chikacayori93.pdf）
担保とする不動産が建物だった場合、評価基準が土地と建物と方法が異なり、土地は路線図や地価である程度の価値を測れます。
不動産の評価方法として「原価法（積算法）」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つが挙げられます。
該当の建物の建築にかかった費用のm²単価を調査します。建物の構造体によって、基準となる金額が異なるので、目安となる金額を知っておきましょう。
建築単価と建物の面積を掛けて、建築からの年数を差し引くことで建築価値が算出できます。
建築価値だけでは建物の現在の価値を測れないため、現在の価値割合を算出するために法定耐用年数から建築後の経過年数を引くことで、現在の価値を測れるようになります。
具体的な計算方式は「1m²あたりの建築単価×建物の面積（m²）×残存年数（=法定耐用年数－経過年数）÷法定耐用年数となります。
戸建て住宅はこの方法で評価されており、法定耐用年数を過ぎた＝残存年数が0の物件は、建物の価値がない、と見なされることがあります。
対象となる不動産と近い条件の取引事例を集めて、物件固有の事情やその当時の地価などを反映し、比較評価する方法です。
中古マンション売買の現場では一般的に取り入れられており、面積や築年数、マンション全体の戸数、最寄り駅までの所要時間など、様々な観点から比較します。
ただし、評価を担当する不動産鑑定士が感覚的に判断するため、鑑定担当者によって内容に差が出ます。
賃貸不動産や事業用不動産の鑑定に適した方法で、該当の不動産が生み出すであろう利益などを鑑みて、対象となる不動産の価値を測る方法です。
上に挙げた2つの方法よりも合理性が高い計算方法ですが、過去の運用履歴や利益・損益に誤りがないことが前提となるので、資料の信憑性が必要です。
土地の場合は単純で、路線価や公示地価、基準地価とその土地の面積を掛け合わせることで、不動産評価額となります。
建物の場合、土地に関しては地価と面積の掛け算で算出できますが、建物の場合は上記計算方式を用いて建物の評価額を算出し、土地の評価額と足す必要があります。
